Сколько денег получит инвестор?

В отличии от тех, кто пытается доказать, что апартаменты — это решение всех проблем, я бы не стал утверждать, что апарты — это золотая жила и супер-источник для спекулятивных инвестиций. Но в среднесрочном горизонте —  номер в апарт-отеле —  перспективный инструмент для сохранения и приумножения капитала. С одной лишь оговоркой — если это номер в апарт-отеле с профессиональным оператором.

Апартаменты часто сравнивают с арендными квартирами, что на сегодняшний день не совсем уместно — речь идет о рынке гостеприимства, а не жилья. Тем не менее потенциальные инвесторы сопоставляют доходность номеров в апарт-отеле именно с эффективностью вложений в квартиры, хотя мы считаем разумным сравнение с депозитом.

Если честно посчитать затраты на управление арендной квартирой, включающие вознаграждение агенту (как правило, не менее одной месячной ставки), период простоя из-за смены арендатора, постоянно растущие коммунальные платежи и налоги — окажется, что ее реальный доход составляет не более 4,5%.

Конечно, квартиру можно сдавать и на более короткие периоды, например посуточно, но в этом случае и расходы на содержание и поиск арендаторов кратно вырастут.  Либо собственнику придется полностью посвятить себя этому процессу и самостоятельно заниматься поиском арендаторов и поддержания квартиры в “товарном” виде. Технически это возможно, но нужны ли вам эти дополнительные заботы?

Владение номером в апарт-отеле снимает с собственника груз этих проблем: все вопросы берет на себя управляющая компания. У УК “Зенит”, как и у любого отельного оператора, есть стандарты и требования к отельным комплексам (оснащению, меблировки, отделке, наличию инфраструктуры, формату мест общего пользования и т. п). Эти требования в первую очередь направлены на комфорт, соответствующий звездности, и безопасность. По сравнению с международными сетями отелей, наши стандарты более скромные, что делает себестоимость строительства апарт-отеля ниже гостиницы международного уровня. Тем не менее, стандарты учитывают необходимость долговечности и устойчивости отделки, мебели и оснащения. Почти все изготавливается по нашим спецзаказам.

Операционные затраты в апарт-отеле также ниже, чем в гостинице: объем услуг, включенных в стоимость проживания, минимален, а все дополнительные услуги монетизируются отдельно. В итоге собственник освобожден от постоянных трат на них.  Все это влияет на доходность апарт-отеля и делает ее значительно выше доходности обычного отеля.

Но говорить о запредельной прибыли — опрометчиво. И когда другие УК предлагают потенциальным инвесторам чересчур оптимистичные прогнозы — у меня это вызывает здоровый скепсис.

УК важно обеспечить долгосрочный и стабильный доход инвестору, что является синонимом долгосрочной стабильной загрузки отеля. Трезво оценивая свое положение на рынке и сравнивая себя с конкурентами на рынке гостеприимства, мы понимаем, что для высокой загрузки должны привлекать гостей конкурентоспособными ценами. При этом не жертвуя уровнем сервиса.

Мы держим стоимость номеров на максимально разумном уровне, но и не завышая ее, чтобы не разочаровать гостей.

Ряд наших инвесторов, которые приобрели и или приобретают номера на ранней стадии строительства отеля, могут рассчитывать на доходность 14-15%. Однако, в существующих реалиях разумные показатели целевой доходности номера в апарт-отеле — 11-12%. Да, наши внутренние планы более амбициозны, но на сегодняшнем рынке стабильный уровень в 11% — хороший результат для сохранения средств и их защиты от инфляции. Учитывая, что эта цифра не включает в себя рост стоимости актива, в целом, это именно то, что необходимо людям, которые хотят сохранить свой капитал.

 

 

Похожие записи

Просмотров: 34

Поделиться: