Инвестирование в недвижимость с высокой доходностью

Инвестирование в недвижимость с высокой доходностьюНа рынке инвестиций в недвижимость, доходность — самое расхожее слово. Но интересно, что каждый продавец понимает под этим термином что-то свое. Начиная с того, что путают абсолютную доходность и доходность годовых, и заканчивая некорректным применением периода расчета.

Что нужно знать и на что обращать внимание, чтобы инвестиции в недвижимость хорошо окупались?

Для начала давайте разберемся с терминологией.

Что такое доходность?

Это показатель эффективности инвестиции. У инвестиции есть цикл, который состоит из входа, владения и выхода.

На входе инвестор приобретает актив за определенную цену.

Владение — это период, в течение которого актив находится в собственности, у владения есть своя стоимость. Она выражается в разнице между доходами от актива и расходами на его содержание.

У выхода тоже есть дата и цена.

Прибыльность инвестирования в недвижимость можно оценить в абсолютном и годовом выражении.

Когда мы видим рекламу апартаментов, в которой заявляется о доходности в 10 или 20% — остается неясным о каком периоде идет речь. Учтены ли в этих показателях расходы инвестора?

Чтобы разобраться, сколько вы заработаете на вложение капитала в апартаменты, нужно понимать, во что вы инвестируете.

Варианты инвестиций в апартаменты

На рынке апарт-отелей есть две группы вариантов инвестиций: строящиеся объекты и действующие отели.

Инвестировать в номер в готовом в апарт-отеле на первый взгляд достаточно просто. Вы приобретаете недвижимость, заключаете договор на управление и сразу же начинаете получать доход. Точка входа — ясна, параметры доходности тоже. В управляющей компании вам могут рассчитать прогноз доходов на 3-5 лет. Отдельно оговорив рост стоимости апартамента в перспективе и прибыль от его продажи на выходе. Также вы можете сразу узнать какая сумма будет поступать на ваш счет ежемесячно и сколько вы заработаете по итогам первого, второго и третьего года владения.  Кроме того, профессиональная УК должна предоставить вам расчеты доходности до налоговых отчислений и после.

На заметку инвестору — суммы поступлений в течение года могут резко отличаться. Прибыль номера в апарт-отеле, сдающегося на короткий срок, привязана к туристическому сезону.

Инвестиции с высокой доходностью в строящийся объект — история более запутанная и новичку разобраться в ней самостоятельно будет непросто.

К сожалению, истории, когда инвестор приобрел номер в апарт-отеле, но объект начнет принимать гостей только через два года — не редкость. Продавцы строящихся апартаментов часто “забывают” учесть период стройки, когда рассчитывают доходность капиталовложения.

Как рассчитать эффективность инвестиции?

При корректном расчете рентабельности инвестиций, нужно иметь в виду стоимость денег во времени на период, когда апартамент не приносит деньги. И понижать доходность ровно на этот процент.

Например, в УК Zenith PM мы предлагаем несколько расчетов. Первый — с учетом стоимости денег во времени (включая период, когда вложения не приносят доход). Второй расчет — с учетом изменения стоимости апартамента во времени.

Есть еще и третий расчет, для номеров, которые приобретаются в ипотеку по специальной ставке, где учитывается использование кредитных средств и собственных денег инвестора.

Например, при минимальном взносе от 20%, ипотека выдается на 15 лет по ставке 6%. Номер в строящемся апарт-отеле стоимостью 4,4 млн, приобретенный на таких условиях, в течение пяти лет принесет инвестору 36% годовых.

Здесь учтен период строительства (2 года), рост цены апартамента и привлечение кредита под 6%.

Главное понимать, что инвестирование в недвижимость в данном случае не будет покрывать ваши расходы на обслуживание кредита. Например, получая 10% прибыли на вложенные средства и выплачивая 6% на привлеченные средства банку — вы не будете забирать 4% разницы себе. Ведь помимо выплаты процентов вам нужно погашать и основной долг перед банком.

Как наличие УК влияет на доходность апартаментов?

Сегмент частных инвестиций в России развит слабо. Большинство продавцов инвестиционной недвижимости продают ее по той же схеме, что и квартиры: привлекательная цена на этапе котлована и планомерный рост стоимости по мере приближения к этапу выдачи ключей.

Если рассматривать для инвестиций номера в апарт-отеле под управлением профессиональной УК — отельного оператора, их доходность может доходить до 15-20% годовых. Почему? Отельный оператор зарабатывает вместе с инвестором и прикладывает максимум усилий, чтобы поддерживать высокий спрос на аренду апартаментов.

Не стоит рассчитывать, что обозначенная привлекательная прибыль в 10 или 15% годовых — это стабильная сумма, которую вы будете получать каждый на всем протяжении периода владения инвестицией. Процент, который заявляют инвестору — это усредненная доходность, на период от 3 до 5 лет работы отеля. Так, в первый год владения инвестиций, ваша прибыль по итогам года может составить 10%, во второй — тоже 10, а в третий — 7. Средняя доходность будет 9%.

Как сезонность влияет на прибыль инвестора?

В завершении разговора про рентабельность инвестирования в недвижимость нельзя не упомянуть о такой особенности гостиничного бизнеса, как сезонность.

Внутри каждого года чистый доход инвестора от месяца к месяцу будет разным. Иногда суммы будут отличаться в два раза и больше.  Отельный бизнес подчиняется сезонности и это тоже важно учитывать.

Как пример: стандартный номер-студия в апарт-отеле может заработать в мае 60 тыс. рублей, а в октябре— всего 15!  Но средняя сумма дохода за год будет соответствовать прогнозам. Инвестор получает свой гарантированный доход.

У отельного оператора есть свои способы заполнять апартаменты в не сезон. Например, активнее привлекать корпоративных арендаторов, российских туристов, делать акцент на работу с организаторами различных конгрессов и конференций. Как правило, оператор заранее заботится о заполнении отеля в низкий сезон, чтобы сгладить падение туристического спроса.

Резюме

Если вы хотите заработать на апартаментах, вам стоит принимать во внимание множество нюансов. Но это не минусы, а тонкости инвестиционного бизнеса.

Принимая решения о вложении в готовый арендный бизнес, нужно помнить: отличие прямых инвестиций от банковского депозита — в отсутствии гарантированных или одинаковых платежей.

Апартаменты — лишь один из способов сохранения и приумножения капитала и не является универсальным или уникальным способом обогащения.

Похожие записи

Просмотров: 24

Поделиться: