Как рассчитать реальную доходность апартаментов?

Сегодня на рынке апартаментов очень много предложений, и при этом все обещают разную доходность: от 7% до 25%. Почему показатели так разнятся? Из каких составляющих складывается доходность? И как проверить обещания застройщика или УК и рассчитать потенциальную доходность будущего апарт-комплекса самостоятельно?

Что такое процент доходности?

Это годовая прибыль, разделенная на сумму инвестиций. Например, вы вкладываете в покупку 3 млн рублей, годовая прибыль (за вычетом затрат на содержание и оплату комиссии УК) — 300 тыс. рублей. Значит, доходность составляет 10%.

Прибыль — это то, что остается от дохода после вычета расходов. Не нужно быть большим экспертом, чтобы оценить примерные расходы. Да, весь спектр затрат и адекватность каждой суммы расходов оценить невозможно. Но по крайне мере, проверить, что все обязательные статьи (системы бронирования, уборка, горничные, наполнение номеров, услуги ресепшн, текущий ремонт и т.п.) включены — может любой потребитель.

Подсчитать доход тоже достаточно просто. Для этого нужно:

  • посмотреть на показатели плановой загрузки апарт-отеля
  • поделить выручку на количество дней и получить тариф (загрузка и тарифы  — это открытая информация, крупные агентства раскрывают ее ежеквартально).
  • понять, насколько тариф за ночь соответствует локации, категории и рынку в целом.
  • составить общее представление о реальности заявленной доходности номера.

Мы рекомендуем всем именно так и поступать. У УК Zenith в работе несколько проектов, и мы как УК заинтересованы в том, чтобы обещания, которые даются покупателям апартаментов, были реалистичны.

Как сократить расходы на содержание и загрузку апартамента?

Сдавая номер в апарт-отеле через УК, сократить расходы можно примерно на треть. За счет чего этого происходит?

  • Во-первых, УК закупает расходники оптом.  Во-вторых, УК держит штат горничных, за счет этого стоимость одной уборки, например, номера-студии, выходит примерно в 3 раза дешевле, чем частный заказ на клининг с почасовой оплатой.
  • Кроме того, у штатных сотрудников УК есть регламент, так же есть контроль за качеством и скоростью их работы.
  • Аналогичная ситуация с текущим ремонтом: у УК есть маневренный фонд, есть отделочные материалы, электрики и мастера в штате. И их работа обходится дешевле, чем если бы вызывать мастера на час. Плюс УК может сделать это эффективнее, даже не выводя номер из оборота.

С точки зрения доходов ситуация еще более сложная. Частник не может заселять в свои апартаменты туристические группы. А для отелей это основной источник обеспечения загрузки в низкий сезон. Поэтому, частники предпочитают в несезон сдавать номера в длительную аренду, чтоб не остаться без прибыли совсем. Но в итоге, зарабатывают, конечно, меньше, чем при суточной аренде.

Доходы и расходы — это как раз, что в конечном итоге влияет на годовой процент доходности. Зная, от чего зависят эти показатели, вы в состоянии сами проверить реалистичность тех прогнозов, которые обещают в рекламе апартаментов.

Похожие записи

Просмотров: 63

Поделиться: