Как сезонность влияет на доход инвестора?

В продолжении разговора о доходности важно упомянуть о такой особенности гостиничного бизнеса в Петербурге, как сезонность.

Когда потребитель слышит 10%, 15%, 20% годовых (а все эти цифры сейчас звучат на рынке) — он представляет, что именно такая сумма будет у него на руках. Но это совершенно не так. Речь идет о доходности в горизонте планирования 3-5 лет

Плановая доходность, которую обещают инвестору — рассчитывается как средняя доходность, начиная с момента открытия отеля (а не с момента инвестиции) на горизонт работы отеля 3-5 лет.

Это “средняя температура по палате”: начинается она с одной цифры, и заканчивается другой. И совсем не значит, что такая доходность будет у инвестора в первый же год.

Или даже во второй.

Объясню почему: внутри каждого года абсолютные поступления инвестора будут очень сильно отличаться от месяца к месяцу, более, чем  в два раза — это прямое следствие сезонности спроса на отели в нашем городе.

Управляющая компания, конечно же учитывает этот момент: вне сезона УК активнее работают с бизнесом и корпоративной арендной, российскими туристами. То есть делает все возможное, чтобы нивелировать падение в низкий сезон. Приведу пример: один и тот же номер в апарт-отеле может принести своему владельцу в январе 60 тыс.рублей, а в феврале — всего 15!  В среднем за год выходит нормально, инвестор получает свой гарантированный минимум.

Люди должны понимать разброс цифр. Мы общаемся не только с гостями, но и с собственниками. И заранее, пусть даже в ущерб о впечатлении — раскрываем информацию о возможных минимальных месячных платежах. Чтобы клиент понимал: 50-60 тыс.рублей в мае — могут превращаться совсем в другие цифры в феврале. И не питал ложных ожиданий.

Мы не хотим участвовать в ажиотаже ряда продавцов, которые возводят апартаменты в ранг универсального и исключительного решения, которое попадает в плюс, по сравнению со всеми остальными способами сохранения капитала. Это не так.

Существует масса нюансов. Но это не минусы, а особенности инвестиционного  бизнеса.

Инвестируя средства в готовый бизнес, важно отдавать себе отчет, что отличие любого рода инвестиционной деятельности от банковского депозита — в отсутствии гарантированных или одинаковых платежей. Никаких иллюзий на эту тему у инвестора быть не должно.

Хотите наглядное объяснение? Вспомните знаменитый стенфордский эксперимент — «тест на зефирки». Если проводить аналогию, расчетливый инвестор — этот тот, кто выбирает подождать 15 минут и получить две зефирки вместо одной. А тот, кто предпочитает съесть зефирку сразу — теряет возможность приумножить свой капитал.

Как сезонность влияет на доход инвестора?

Серия исследований отсроченного удовольствия, проведённая в конце 1960-х и начале 1970-х годов под руководством психолога Уолтера Мишела, ставшего позднее профессором Стэнфордского университета. В этих исследованиях детям предлагали выбор между одним небольшим вознаграждением, предоставляемым немедленно, и увеличением награды вдвое, если они смогут терпеливо ждать её в течение короткого периода (примерно 15 минут) во время которого экспериментатор покинул комнату, чтобы вернуться после ожидания. В качестве вознаграждения использовался зефир, печенье или сухарик. В последующих исследованиях учёные обнаружили, что у детей, которые были в состоянии дождаться увеличенной награды, как правило, жизнь складывалась более благополучно.

Автор: Илья Андреев

Похожие записи

Просмотров: 223

Поделиться: