Покупка апартаментов: подводные камни

покупка апартаментовАпарт-комплексы набирают популярность на рынке новостроек. В Москве каждое пятое строящиеся здание – это апартаменты. В Петербурге таких комплексов пока меньше, но объем каждый год увеличивается в два раза. Апарты постепенно перетягивают на свою сторону покупателей квартир: они дешевле и сдаются с отделкой и меблировкой.

Но объективной и понятной информации об апартаментах немного, а вот мифов и сомнений – предостаточно: это псевдожилье, где нельзя прописаться, с гигантскими платежами за отопление и электричество и очень большими налогами. Или современный формат недвижимости, который может стать выгодным вложением?

 

Какие риски и подвохи объективно встают перед покупателем апартов, а какие- надуманы?

Камень: Отсутствие возможности прописаться

Да, оформить постоянную регистрацию в апарте вы не сможете, так как они имеют статус нежилого помещения. Пожить в нем какое-то время вам никто не запретит, даже без прописки. Например, если вы постоянно живете в Москве или в Ленобласти, а в Петербург приезжаете по делам, и у вас есть регистрация в другом жилье.

Как обойти: Покупать апартаменты вместо квартиры, для собственного проживания — не самый эффективный вариант использования такой недвижимости. Лучше все же рассматривать их как инвестиционную недвижимость и сдавать в аренду

Камень: Доходность – ожидания и реальность

Менеджер по продажам апарт-комплекса, описывая плюсы владения, вряд ли расскажет вам про риски приобретения апартаментов. Многие продавцы апартов обещают доходность до 20%. Но такой процент можно предложить, только если апартамент стоит очень дешево. Но эффективность сдачи такого “эконом-апарта” — сомнительна.

Как обойти? Чистая доходность, за вычетом всех расходов собственника на услуги управляющей компании, на коммунальные платежи – на все, кроме налогов, составляет 10,5-11% годовых.

Камень: Апарт будет сдаваться реже апарта соседа

Как обойти: При передаче апартамента в управление профессиональной УК, выполняющей роль отельного оператора, такого риска возникнуть не может. В УК Zenith для равномерной загрузки используется специальное программное обеспечение. Программа учитывает загрузку и денежный поток по каждому помещению. Система управления выручкой задает целевой показатель дохода для каждой категории номера на определенный период. Допустим, “стандарт” должен заработать 55 тыс рублей в месяц.

Система автоматически, при бронировании, выбирает тот номер, наиболее далекий от целевой суммы

В результате, по истечении периода, выручка апартов одной категории практически равна. Система стремится, чтобы апартаментов- аутсайдеров не было.

В целом, объем и частота дополнительных затрат зависят от того, насколько девелопер вместе с УК на этапе строительства апарт-комплекс предусмотрел те или иные решения и профинансировал их. Изначальные затраты значимо влияют на успех проекта.

Камень: Коммунальные платежи

При приобретение апартаментов подвох может поджидать вас в счетах за коммунальные услуги. У неискушенного арендодателя «коммуналка» может съесть львиную часть дохода.

Стоимость КУ в нежилых помещениях действительно выше, так как они являются коммерческой недвижимостью. Сейчас жизнь в апартах не намного дороже, чем жизнь в обычной квартире. В будущем эта ситуация изменится, и жить в них самостоятельно станет довольно затратно.

Как обойти: В случае инвестиционных апартаментов — траты на коммунальные платежи закладывается в арендную ставку.  И даже при повышении тарифов, УК принимает меры, чтобы компенсировать эти расходы.

Камень: Налоги

Апарт-отели — это коммерческая недвижимость, налоговая ставка на нее выше.

На сегодняшний момент абсолютные налоговые отчисления ниже, чем для квартиры такой же площади. Просто потому, что кадастровая стоимость апартов ниже. Но рано или поздно ситуация выровняется и налог на нежилые помещения будет выше, чем на жилье.

Как обойти:В отличии от жилья эта налоговая нагрузка — всего лишь часть расходов, апартаменты — это инвестиция, которая всегда имеет доходную часть и расходную часть. Расходы — это цена владения активом, в данном случае -недвижимостью.

Камень: Дополнительные затраты

На собственника ложится множество расходов, помимо налогов и коммунальных платежей, это траты на содержание, ремонт и оснащение и их регулярное обновление, в зависимости от износа.

Обойтись бех этих затрат совсем не удастся Но качественная УК  поможет свести их к минимуму, сделать прогнозируемыми и растянутыми во времени.

Как обойти:

Существуют плановые сроки обновления отделки и мебели. Счет на эти затраты выставляется не единоразово, а распределяется равномерно. таким образом, на прибыли собственника эти расходы отражаются незаметно. Кроме того, УК следит за состоянием номеров, и если срок амортизации подошел, но состояние номера еще позволяет его эксплуатировать, то УК экономит деньги владельцев и откладывает срок замены до тех пор, когда в них возникнет объективная необходимость.

Похожие записи

Просмотров: 42

Поделиться: