Пора сдать хрусталь в комиссионку

В советское время все, что было дорого и что было сложно достать, считалось инвестицией и важным атрибутом достатка. Хрусталь, ковры, телевизор, «венгерская стенка»… Когда же плановая экономика неожиданно для всех сменилась рыночной, все эти «инвестиции» в один момент потеряли свою ценность. С тех пор, каждый советский человек точно знает, что лучшее вложение средств — недвижимость. Пускай маленькая, пускай студия, пускай в новостройке с неопределенным сроком сдачи, зато своя. Вот достроится, сдадим в аренду, и тогда заживем, — думает каждый советский человек.

Недвижимость была и будет самым надежным, и едва ли не единственным в современной России объектом для инвестирования, но то время, когда выгодными были инвестиции в самое дешевое жилье, давно прошло. Ликвидность эконом-вариантов падает пропорционально тому, как растет объем предложения. Конкуренция растёт. Если еще 5 лет назад рынок жилой аренды был рынком арендодателя, то теперь бал правит арендатор, имеющий возможность выбирать из десятков и сотен предложений типового жилья, в одной локации и ценовой категории. Арендодатели вынуждены бороться за клиента, а значит — снижать цены. Платежеспособный спрос смещается в сторону более комфортных двух и трехкомнатных вариантов с нормальной отделкой, мебелью и техникой, а владельцы студий и однокомнатных вынуждены демпинговать, чтобы вернуть свои вложения (не говоря уж о том, чтобы заработать что-то сверх). И не надо забывать о ликвидности – номер в апарт-отеле с отчетом от УК о его загрузке и доходности продать можно гораздо быстрее и проще, чем однушку, о доходности и загрузке которой информацию можно получить только со слов продавца.

В среднем, при удачном стечении обстоятельств, квартира приносит порядка 4% годовых. Если умудрится сдавать ее посуточно, может получиться 6-7%, но только нужно заниматься этим, как настоящей работой. То есть проводить дни и ночи в поиске и надзоре за арендаторами , которые и денег вперед заплатят, и имущество не испортят.

Квартира — не инструмент для инвестиций. Несмотря на сформировавшиеся стереотипы о доходности, студия в новостройке медленно, но верно превращается в подобие бабушкиного хрусталя. Для сохранения средств он еще, возможно, подходит, но при нынешнем уровне инфляции даже эта перспектива кажется мне сомнительной.

Что же делать? Хранить деньги в банке? Едва ли. Согласно статистике, россияне хранят на своих банковских счетах порядка 18 триллионов рублей. 18 триллионов рублей!!! В голове не укладывается!

Первый и единственный плюс такого вложения — гарантированный, фиксированный ежемесячный доход. В отличие от студии в Мурино, банковский вклад не «простаивает», ожидая арендаторов, он «работает» все то время, пока не истечет срок вложения, или пока у банка не отзовут лицензию. Для справки, за последние 3 года лицензии отозвали примерно у 170 банков.

Банковский вклад принесет 7-8% годовых, что, конечно, не покроет темпов инфляции. По моим оценкам, фактические ее темпы достигают 26% в год. Таким образом, все эти 18 триллионов просто лежат на счетах, постепенно обесцениваясь. А могли бы работать.

Возвращаясь к недвижимости, как к более надежному и выгодному объекту инвестирования, поговорим о том, есть ли альтернатива студиям в районах массовой застройки. Есть. Номер в апарт-отеле, который построен и оснащен в соответствии с тредованиями профессионального оператора не може, конечно, стоить дешевле. Забавно слушать, когда в прессе трансируется мысль о том, что апарт дешевле квартиры. Псевдо-жилье – возможно, но номер в отеле никогда не может быть дешевле аналогичной квартиры. Но плюсы налицо — больше никакого самостоятельного поиска арендаторов, никакого неправового использования помещения, и никакой головной боли, связанной с сохранностью мебели и отделки. Все это — забота управляющей компании, а не собственника. Управляющей компании выгодно, чтобы номерной фонд постоянно работал, у нее есть профессиональные инструменты для привлечения гостей, и кровная заинтересованность в том, чтобы собственник зарабатывал как можно больше денег. А абсолютно белые и прозрачные отношения «собственник – УК – гость» обеспечивают защиту интересов всех сторон и доходы бюджета.

Конечно, профессиональное управление есть и на рынке жилой аренды, но управление студией в новостройке за профессиональным рантье, прямо скажем, не очень интересно.

Инвестиции в жилую недвижимость ждет судьба инвестиций в бабушкин хрусталь.  Налоговая нагрузка будет расти, чего стоят одни только нововведения в налогообложении и кадастровой оценке. Коммунальные расходы тоже будут расти. Ремонт, ясное дело, не подешевеет. Таким образом, расходная часть будет увеличиваться быстрее доходной. В пользу уменьшения количества желающих снять убитое дешевое жилье, играет и доступность ипотеки, и затоваренность рынка аренды эконом-класса.

Не пора ли задуматься о том, чтобы сдать хрусталь в комиссионку?

Похожие записи

Просмотров: 24

Поделиться: