Расплата за безграмотность

Апартаменты – самый модный тренд и самый быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. И сейчас в нем покупателей подстерегают неочевидные, но серьезные риски.

Немного статистики

В Москве апартаменты составляют до 20% рынка новостроек. В Петербурге пока поменьше, но рост сумасшедший: примерно с 2015 года спрос и предложение каждый год удваиваются.

Начиналось скромно. Первым апарт-отелем в Петербурге был комплекс «Пятый элемент» на Крестовском. 2005 год, корпорация «Строймонтаж»… И довольно долго этот экзотический объект оставался единственным в своем роде .

Расплата за безграмотность

Жилой комплекс «Пятый элемент». Всего в доме 45 апартаментов площадью от 140 до 300 квадратных метров, среди которых имеются двухуровневые и с террасами с видом на озеро.

Массовый рынок начался в 2014 году: группа «Пионер» сдала апарт-отель YE’S (975 номеров) на улице Хошимина. В конце 2014-го введены в эксплуатацию два корпуса (из шести запланированных) комплекса Salut на углу Дунайского проспекта и Пулковского шоссе, по 300 номеров в каждом…

Случались и неприятности: проект Vivat на ул. Крыленко (ГК «Единые решения») должны были сдать в 2016-м, но стройка остановилась на стадии котлована. Дольщики обнаружили, что претендовать на имущество они не вправе, а денег с банкрота-застройщика не получить. Сейчас в проекте другой инвестор…

Расплата за безграмотность

Рендер фасада жилого комплекса «Виват»

Но случай с Vivat’ом воспринимался скорее как досадное исключение. Сегмент апартаментов рос, как на дрожжах. По данным компании NAI Becar, весной 2018-го в 36 комплексах продавались 5398 номеров. И статистику приходится обновлять каждый месяц.

В начале года Смольный согласовал проект в Парголово: апарт-отель на 1000 номеров. В феврале компания «Ярд» начала строительство апарт-отеля на 200 номеров у СК «Юбилейный». В марте у Московских ворот запущен проект «М-97» на 150 номеров. В мае Группа ЛСР объявила, что собирается строить сразу пять апартамент-комплексов, в общей сложности на 3447 юнитов. В июне компания Е3 Group начала строить апарт-отель Gatchina Residencе в Гатчине. В комплексе будет 1605 номеров; стоимость самого скромного – 16,5 кв.м – всего 850 000 рублей.

Расплата за безграмотность

Рендер фасада Gatchina Residencе — 12-этажный гостиничный комплекс общей площадью 54 250 кв.м. В здании будет 1605 номеров от 16,5 до 42 «квадратов», а также подземный паркинг на 120 автомобилей, места для хранения велосипедов и мотоциклов.

Дистанция огромного размера: сейчас квартира площадью 173 кв.м в «Пятом элементе» продается за 89 млн рублей. А сьют в Гатчине стоит менее миллиона. Но основа общая: всего-то скромное желание построить жилье там, где его строить нельзя.

По данным NAI Becar спрос на апарты распределяется почти поровну: половина граждан покупает, чтобы жить; другая половина – чтобы сдавать в аренду и получать доход.

(Возможно, последние шалости правительства с пенсионной системой еще добавят покупателей застройщикам, возводящим апартаменты).

Преимущества и нюансы

Преимущества этого сегмента очевидны: номер, как правило, стоит на 15-20% дешевле, чем квартира такой же площади. А сдавать его в аренду можно вполне легально и на те же 15-20% дороже среднего по рынку уровня.

И вроде бы все в рамках закона – по крайней мере, закон не запрещает частному лицу владеть гостиничным номером. Или жить в нем, если так уж хочется. И девелоперу не возбраняется строить отель по долевой схеме, описанной в 214-ФЗ.

Но, как говорится в старом анекдоте, “есть один нюанс”. Апарт-отель должен быть именно гостиницей, а не чем-то еще.

А сегодня такие объекты имеют странный – промежуточный – статус.

В Думе и правительстве сложились две точки зрения. Согласно одной, апарт-отели – это псевдо-жилье. То есть фактически жилой дом, но без возможности регистрации (прописки), и построенный без соблюдения нормативов по социалке, озеленению, парковкам и пр. Сторонники второй уверены, что это такая упрощенная гостиница, с кухней при каждом номере. Но тогда у гостиницы должны быть “звезды”, свидетельствующие о принадлежности к определенной категории. Сегодня прохождение классификации – дело добровольное. Но с будущего года эта процедура, скорее всего, станет обязательной. Уже подготовлено постановление правительства об обязательной классификации всех “мест размещения”, включая апарт-отели.

Реализация первой точки зрения связана с определенными сложностями: невозможно легализовать жилье, если оно построено на участке, предназначенном под деловую застройку. Это против основ земельного законодательства. Ведь и в жилой зоне нельзя размещать завод.

Вторая позиция более последовательна. Но ее реализация сулит массу сложностей владельцам апартаментов. Гостиница, чтобы получить хоть сколько-нибудь “звезд”, должна отвечать определенным требованиям. Например, в ней должны быть столовая и разевалки с душевыми для персонала. И помещения для хранения белья. И противопожарные системы определенного уровня. И зона ресепшн, соответствующая количеству номеров. А в номерах должна быть стандартная отделка и стандартная же меблировка. Естественно, в наличии должна быть управляющая компания и обученный, прошедший профессиональную подготовку персонал…

Петербургские аналитики уже делят апарт-проекты на сервисные апартаменты (те, которые прошли или планируют пройти классификацию) и псевдо-жилье, застройщики и собственники которого пока об этом не думают.

В комплексе Salut классификацией будут заниматься управляющие. Блоком из 20 номеров уже взялся управлять гостиничный оператор Nevsky Hotels Group. В крупном комплексе Valo предусмотрено разделение на блоки: номера, сдающиеся в аренду, также пройдут классификацию и будут сдаваться через УК. Аналогичный подход реализуется в комплексе Docklands на Васильевском.

Расплата за безграмотность

Два блока апарт-отеля Docklands.Life функционируют в режиме гостиницы «4 звезды».

А вот в YE’S на Хошимина «звезды» пока не предусмотрены. Равно как и в рекреационных комплексах – «Первая линия» в Зеленогорске и «Светлый мир. Внутри» в Сестрорецке. Девелоперы считают, что «учреждениям здравоохранения» гостиничный сертификат и «звезды» не нужны. Ну, допустим, человек может купить себе больничную палату и в ней жить, если уж так заблагорассудилось. Но сдавать ее в аренду и извлекать доход (как обещают рекламные проспекты) – это вряд ли…

А если без «звезд»?

Как только «звезды» станут обязательными – а к этому все идет – немедленно встрепенется доблестный Роспотребнадзор. Потому что сдавать в аренду нежилые помещения, не прошедшие положенные процедуры и не имеющие, например, «паспорта безопасности» — это нарушение. И карается оно штрафом: от 30 000 до 50 000 рублей – это для должностных лиц. А для юридических лиц — от 1/40 до 1/25 годовой выручки. И приостановка деятельности – до 90 дней… Затем наведается УФАС: а вот вы, гражданин, рекламировали свои услуги на «букинге». На каком основании, собственно? И тоже штраф – за незаконную рекламу. Ну, а если предприимчивый гражданин сдавал нежилое помещение как физлицо – тут уже начинаются полномочия ФНС. Особенно если гражданин-владелец уплатил законные 13% подоходного налога и тем самым расписался в получении дохода. А сдача нежилых помещений в аренду у нас считается предпринимательской деятельностью. Значит – еще 20% НДС, плюс штраф. Для непонятливых – статья за незаконное предпринимательство.

И даже если обязательность классификации отменят или отложат – нежилой объект с неясным статусом неизбежно превратится в «кормушку» для контролеров из разных ведомств, от ФНС до ФМС. («На каком основании у вас тут проживают иногородние граждане?» В гостиницах эта проблема решается автоматически, через специальную программу).

Совсем уберечься от рисков и потерь с нашими креативными законотворцами не получится. Но можно хотя бы свести их к минимуму.

Первое. «Псевдожилье» дешевле, но юридически опаснее, чем сервисные апартаменты. (Его признаки – масштаб и дефицит технических помещений). Второе. В комплексе должна быть профессиональная управляющая компания, и не управдом, а гостиничный оператор. Третье. Объект изначально должен быть построен как гостиница, и в разрешении на строительство это должно быть указано, и в акте ввода, и в кадастровом паспорте. Четвертое. Тем, кто планирует  извлекать доход от сдачи апартов в аренду, следует обзавестись статусом ИП – индивидуального предпринимателя. Или – как вариант – заключить с УК договор на доверительное управление. Но подписывать только после консультации с хорошим юристом…

К сожалению, приличных и надежных вариантов инвестирования у нас не так много. Вложения в доходную недвижимость – не самый дурной вариант. Только ввязываться в него надо с открытыми глазами, взвесив риски и выгоды. Потому что расплата за правовую безграмотность может быть очень болезненной.

Автор: Дмитрий Синочкин

Похожие записи

Просмотров: 999

Поделиться: