Вложить деньги в недвижимость

Инвестирование в недвижимость с высокой доходностью

Недвижимость была и остается одним из самых надежных способов инвестиций в современной России. Но, увы, далеко не любая. Как вложить деньги в недвижимость и не прогадать?

Как просчитать, что будет иметь ценность еще долгие годы, а что потеряет ликвидность уже через пару лет?

Почему квартира – больше не инструмент для инвестиций?

 

Времена, когда, когда вложения в любую недвижимость приносили ее владельцу хорошую прибыль и быстро возвращались – прошли. Еще несколько лет назад на пике жилого строительства и выгодных ипотечных кредитов, квартира казалась беспроигрышной инвестицией. Но объем предложения все набирал обороты, а спрос постепенно насыщался.

Те, кто рассчитывал выгодно приобрести квартиру и также выгодно сдавать ее в аренду, жестко обожглись, когда выяснилось, что их студии и однушки не уникальны. Одновременно на рынок вышли тысячи одинаковых малогабаритных квартир. Если раньше владелец квартиры выбирал арендаторов, то теперь арендатор выбирает жилье, капризно, придирчиво, отдавая предпочтение хорошему ремонту и привлекательной цене.

Интерес тех, кто готов платить за арендное жилье чуть выше рынка сместился к комфортным «двушкам» и «трешкам», с хорошим ремонтом, качественными мебелью и техникой. Владельцам неликвидных студий и «однушек» приходиться бороться за клиента и демпинговать. И хорошо, если речь идет о возврате инвестиций, зачастую вопрос стоит в том, чтобы хотя бы возместить затраты на содержание.

Если вам все же удалось найти постоянного жильца в свою квартиру, заработать на аренде вы сможете максимум 4% годовых. При посуточной аренде, возможно и до 7%. Но для того, чтобы осуществить эти планы вам придется тратить много времени на поддержание квартиры в порядке, поиск и заселение гостей. Конечно, можно нанять агента, но тогда и ваш доход будет значительно меньше.

Таким образом, мы подбираемся к выводу, что, если вы хотите вложить деньги под проценты – квартира – не самый подходящий для этого инструмент. Бесчисленные студии в новостройке теряют актуальность и превращаются в «чемодан без ручки». В них еще можно вкладывать деньги для сохранения, но о прибыли речи не идет.

Альтернативные варианты и где они обитают

Недвижимость – это не только квартиры. На рынке существует огромный пласт коммерческой недвижимости разной степени доступности и ликвидности. Максимально близко к квартирам, с точки зрения доступности, стоят апартаменты. Если ваша цель — вложить деньги под проценты с ежемесячным доходом, апартаменты – перспективное приобретение.

Для начала определимся с терминологией.  Де юре, апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для временного размещения.  В последние несколько лет в Москве и Петербурге происходит бум апартаментов, но далеко не все, что строят под таким статусом, является полноценными апартаментами.

Апартаменты в классическом представлении – это номера в отеле, оборудованные кухней и всем необходимым, от тапочек до микроволновки. Как правило, они располагаются в комплексах с развитой внутренней инфраструктурой. В апарт-отеле есть круглосуточная служба ресепшн, принимающая гостей, и целый список дополнительных сервисов, характерный для гостиниц. А самое главное — профессиональный оператор, отельер, который организовывает работу всех служб.

За годы бума на апартаменты, рынок заполонили комплексы, в названии которых фигурирует приставка -апарт, но на самом деле они почти ничем не отличаются от привычных нам жилых комплексов. Их можно купить с чистовой отделкой, без мебели и оснащения, как обычную квартиру. Часто девелопер реализует их по более привлекательной цене, чем аналогичные по метражу квартиры.

В таких псевдо-апартаментах в целом нет ничего плохого, но их инвестиционная привлекательность сопоставима с привлекательностью неликвидного жилья. Жить в них самостоятельно – тоже можно, но без надежды прописаться. На отельный сервис в таких объектах также рассчитывать не приходиться. Вложить деньги в инвестиции в такой объект – плохой сценарий для умножения капитала.

Как отличить инвестиционные апартаменты от псевдожилья?

Описанные выше апартаменты имеют мало общего с апарт-отелями, которые развивают профессионалы рынка. «Правильные» апартаменты — это номер в отеле, с добротным ремонтом, стильной меблировкой, укомплектованные бытовой техникой, текстилем, посудой и всем, что необходимо для жизни. Это качественное пространство для жизни современного человека. Такие апартаменты находятся в здании, полностью подготовленном для приема и размещения гостей.

Конечно, номер в классическом апарт-отеле, соответствующий гостиничным стандартам, не может стоить дешевле квартиры. Это — полноценная инвестиция. Но делая вложение в такую недвижимость, вы приобретаете не просто помещение, а готовый бизнес.

При заключении договора на управление, вы снимаете с себя обязанности по поиску гостей и уборке номера за ними. Все это — задачи отельного оператора, а не владельца. Для оператора важно, чтобы номерной фонд отеля постоянно приносил деньги, и у него есть для этого целый набор профессиональных инструментов.

Апартаменты в апарт-отеле под управлением профессионального оператора могут приносить инвестору от 7 до 16% годовых. Формат взаимодействия управляющей компании с собственником апартаментов предполагает, что УК будет прикладывать все усилия, к тому, чтобы держать загрузку отеля максимальной, а затраты на содержание при этом оставались фиксированными.

Апартаменты и квартиры: сходства и отличия

Апартаменты часто сравнивают с квартирами в аренду. Если говорить о сервисных апартаментах, сдающихся на длительный срок, это сопоставление может быть уместным. Но в случае с номерами в апарт-отеле, логичнее проводить параллели с рынком гостеприимства, а не жилой недвижимости.

Впрочем, для частного инвестора, который ищет наиболее эффективный сценарий для своих вложений, это более понятная аналогия.

Кроме того, и большинство продавцов недвижимости, выбирают для продажи апартаментов те же стандартные схемы, что и при продаже жилья. Апартаменты можно купить по договору долевого участия, оформить в рассрочку, взять на них ипотечный кредит. На стадии котлована ценник за квадратный метр апарта будет ниже, с поэтапным ростом по мере готовности здания, а ближе к выдаче ключей – будет отличаться от начальной цены минимум в два раза.

О каких еще отличиях апартаментов от квартир нужно знать потенциальному владельцу? В апарт-отеле нельзя получить прописку, это – нежилое помещение. Если квартира может быть постоянным жильем, апартаменты – только временным.

Главная отличительная черта апартаментов– это в первую очередь инвестиционный продукт. И все его основные характеристики подчинены этой функции.

Если сдавая квартиру в новостройке вы конкурируете за арендатора с соседом, с аналогичной жилплощадью, отделкой и мебелью из ИКЕА, то в апарт-отеле оператор следит за равномерной загрузкой номеров, с помощью специального ПО для гостиниц. Это гарантирует, что ваша прибыль будет не сильно отличаться от прибыли владельца зеркального апартамента.

На ликвидность апартамента влияет показатели его доходности. Имея на руках отчет отельного оператора о загрузке и прибыли апартамента за последний год – вы продадите его быстрее и выгоднее, чем квартиру в спальном районе.

Похожие записи

Просмотров: 39

Поделиться: