Всё, что вы не знали про доходность

Всё, что вы не знали про доходностьДоходность — самое популярное слово на рынке инвестиционной недвижимости. Его используют все, но не все до конца понимают, что это такое.

Есть несколько финансовых терминов, каждый из который имеет конкретное значение —  “доходность”, “возврат капитала”, “прибыльность”, “окупаемость” и т.д.

Но в обиходе они часто подменяют друг друга и используются в несоответствии с финансовой терминологией. Как правило, этим грешат разного рода продавцы ( как застройщики, так и брокеры), умышленно или неумышленно вводя покупателя в заблуждение.

Так как мы профессионально управляем отелями и отдельно инвестициями, нам режeт слух и глаз постоянная манипуляция и спекуляция этими понятиями. Их значение легко найти в википедии или любом учебнике по экономики! Но даже если мы говорим про неформальные маркетинговые термины, есть определенные правила расчета или оговорок. Они применяются для того, чтобы не вводить в заблуждение потенциальных клиентов.

Итак, самый употребляемый термин — это доходность. Но все понимают под ней что-то свое. Начиная с того, что путают абсолютную доходность и доходность годовых, и заканчивая некорректным применением периода расчета.

Инвестиционный цикл — это вход, владение  и выход из инвестиции. Вход имеет дату и цену, владение —  срок и четкий финансовый результат (разница между доходами и расходами от владения), выход также имеет цену и дату. В итоге, можно оценить эффективность первоначальной инвестиции в абсолютном и годовом выражении.

О чем в своем рекламе говорят продавцы апартаментов, заявляя доходность в 10, 15 или 20%  — понять довольно сложно. За какой период эта рассчитана эта доходность и что она учитывает или не учитывает?

Как правило, частные инвесторы не всегда  задаются такими вопросами.

Всё, что вы не знали про доходность

На что стоит обращать внимание? Применительно к рынку апартаментов, существует две группы вариантов инвестиций. Первая  — это номера в апарт-отеле, который уже полноценно функционирует, принимает гостей, присутствует на платформах бронирования и т.п. Вторая группа — строящиеся отели.

С первой группой все достаточно несложно: есть понимание точки входа, после которой сразу же инвестор получает финансовый результат.  Можно сделать прогнозную доходность, которую наша компания обычно рассчитывает на три-пять лет.

При этом мы отдельно оговариваем, что в этой доходности не учитывается рост стоимости апартамента и финансовый результат от его продажи. Мы учитываем два момента:  прогнозный срок расчета доходности и сумму ежегодного или месячного дохода (чистого дохода за вычетом всех расходов) инвестора.

Все эти моменты мы проговариваем отдельно и отдельно указываем сумму налоговых отчислений, которые предстоит делать собственнику.

Важно также понимать, что на выходе мы имеет усредненную цифру! В течение года поступления сильно отличаются в зависимости от сезона и происходящих в городе мероприятий.

Всё, что вы не знали про доходностьСо строящейся недвижимостью все сложнее. Ситуация, когда инвестор приобрел апартаменты, а отель начнет работать через два года — достаточно распространена. Причем большинство продавцов период этих двух лет не учитывают никак. Что, конечно, некорректно.

Корректно учитывать стоимость денег во времени на период, пока апартамент не приносит доход. И четко на этот процент уменьшать доходность.

Мы даем два расчета: честный расчет доходности инвестора с учетом стоимости денег во времени, учитывая период, когда деньги не работают.

Второй расчет — с учетом изменения стоимости актива во времени.

И есть еще третий расчет -с учетом особой ипотечной ставки, которая действует на продажи номеров в объекте “Докландс.Васильевский” (6% годовых на период до 15 лет, с минимальным взносом инвестора 20%). В нем мы учитываем  применение заемных средств и собственного капитала. Например, номер в отеле “Докландс.Васильевский”, стоимостью 4,4 млн, приобретенный сейчас по ипотечной программе, принесет инвестору в горизонте пяти лет 36% годовых.

Эта доходность с учетом 2 лет строительства отеля, роста стоимости актива, и привлеченных под 6% заемных средств). Кстати, тут важно понимать , что привлекая кредит под 6% и получая , например, 10% дохода на вложенные средства – дохода в 4% не будет. Банку же нужно регулярно возвращать не только проценты, но и сумму основного долга!

Рынок частных инвесторов развит не сильно, и никем не поддерживается. 99% брокеров, торгующих апартаментами — торгуют ими как квартирами.

Управляющая компания редко готова общаться с клиентами на этапе продажи, тем более — задолго до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому объяснять все эти тонкости покупателям особо некому.

Мы на своих объектах — «Докландс», М97, «Елагин Апарт», очень много времени уделяем работе с отделом продаж и непосредственно — с клиентами, которым четко и наглядно объясняем, какой будет реальная доходность их актива.

Мы даем сравнительный анализ доходности, учитываем стоимость денег во времени, говорим про вероятный рост стоимости актива и про перспективы перепродажи.

Все, что обычно пишется мелкими шрифтом подл звездочкой — мы говорим клиенту лично, вслух, не боясь его спугнуть процентом меньшим, чем у конкурентов.

Похожие записи

Просмотров: 32

Поделиться: