Ответы на вопросы

Хочу инвестировать в недвижимость. Почему я должен выбрать номер в апарт-отеле, а не квартиру?

Покупая квартиру, вы приобретаете только квадратные метры. Иногда с отделкой. Для того, чтобы она начала приносить вам деньги как арендный бизнес, вам предстоит сделать ремонт, обставить квартиру мебелью, купить минимальный набор бытовой техники, посуду и постельной белье. Затем заняться поиском арендаторов, самостоятельно или с помощью риэлтора. Все это — время и деньги.

Приобретая номер в апарт-отеле и заключая договор на управление с УК — вы получаете арендный бизнес под ключ.

Управляющая компания позаботится об отделке и меблировке, выберет качественные и износостойкие материалы, что важно при посуточной сдаче и частой смене арендаторов. Вам не придется каждые выходные отправляться в тур по строительным и мебельным магазинам в поисках материалов с оптимальным соотношением цены и качества.

Поиск арендаторов в апарт-отелях с профессиональной УК поставлен на поток. Управляющая компания, как отельный оператор, обладает множеством ресурсов, позволяющих привлекать гостей из разных источников.

Сдавая квартиру, вам предстоит конкурировать с тысячами подобных квартир в вашем районе, и сталкиваться в том числе с соседским демпингом. В случае инвестиции в номер в апарт-отеле, вы будете лишены этих рисков.

УК предоставляет отельный список услуг для гостей, что служит важным конкурентным преимуществом: УК следит за общедомовым имуществом 24/7, а также за состоянием,  каждого номера. Такое внимание к деталям позволяет продлить срок службы мебели и оснащения, и сводит к минимуму риски порчи имущества (а следовательно и частых затрат на его замену).

Кроме того, если посчитать все затраты на сдачу в аренду (особенно — посуточную) квартиру, включая гонорар агенту,период простоя, коммунальные платежи и налоги — окажется, что реально она приносит владельцу не более 4,5%. А номер в апарт-отеле даже при самом пессимистичном раскладе — это 9% годовых.

Мои сбережения находятся в надежном месте — на банковском депозите, какой резон извлекать их оттуда и рисковать, покупая апартамент?

Банковский вклад — традиционно считается надежным способом сохранить свои сбережения, но ставки по вкладам в большинстве банков, как правило, не превышают 6% и часто ниже реального уровня инфляции. То есть, когда деньги остаются лежать в банке, они медленно тают и не приносят дохода их владельцу.

Инвестиции в недвижимость позволяют не только сохранить накопления, но и заработать на них.

Стоимость недвижимости всегда растет, и не только, когда вы покупаете помещении на стадии котлована, а после достройки продаете в три раза дороже. На стоимость номера в апарт-отеле влияет тот доход, который он способен приносить своему владельцу.

В одной рекламе обещают от 6 до 10% доходности с апартамента, в другой — до 20%. Кому верить?

Обещание высокого процента доходности — сразу должно насторожить, вряд ли компания, которая заявляет такие параметры доходности — сумеет их обеспечить.

Реальная доходность номера — от 9% до 15% годовых.

Чтобы понимать, сколько вы сможете получить на апартаменте в конкретном комплексе, стоит проконсультироваться с теми, кто непосредственно будет управлять объектом, отвечать за загрузку номеров и ценообразование.

Как правило, управляющие компании предлагают несколько программ доходности: с гарантированным доходом и с динамическим. Процент доходности по программам гарантированного дохода — меньше, зато доход инвестора стабилен.

В программах с динамическим доходом — прибыль инвестора может меняться в зависимости от интенсивности загрузки номера. В высокий сезон доход может доходить до 100 тыс.рублей  в месяц (и даже превышать эту сумму), в низкий — колебаться на уровни 20 тыс. По итогам года общая сумма дохода все равно будет выше.

Помимо вариантов доходных программ, следует выяснить, что представляет из себя комплекс апартаментов: есть ли у него “звезды”, каков номерной фонд? Как планируется управлять комплексом, через какие каналы привлекать гостей? Какая инфраструктура предусмотрена? Ответы на эти и подобные вопросы, помогут составить представление, будет ли отель конкурентоспособен и сможет ли приносить обещанный доход.

Строится очень много апартаментов. Не будет ли кризиса перепроизводства?

Большинство комплексов апартаментов, которые сегодня есть на рынке — по факту, обычные жилые комплексы. Они — не конкуренты апарт-отелям с профессиональным оператором.

В тоже время у города есть потребность в качественных и доступных гостиницах, апарт-отели могут закрыть эту нишу.

Если мне надоест жить в своей старой квартире, смогу ли я переехать в номер и прописаться в нем?

Собственнику номера в апарт-отеле ничто не помешает жить в нем самому, но получить прописку, как в обычной квартире, увы, не удастся. Апартаменты — объект коммерческой недвижимости, прописка в них не предусмотрена.

Законодатели не первый год поднимают вопрос о переводе апартаментов в статус жилья, тогда ситуация может измениться. Но сказать точно, когда это произойдет и произойдет ли вообще — нельзя.

 Где гарантия, что сдавать мой апартамент будут не реже, чем аналогичный апартамент соседа? Вдруг управляющая компания лоббирует интересы кого-то из собственников? Или сдает мой номер “вчёрную”.

Когда на объекте присутствует профессиональный отельный оператор, он автоматизирует процессы управления загрузкой.

Например, УК Zenith PM использует программное обеспечение Opera Vacation Ownership System. Система исключает любую возможность вмешательства в процесс сдачи номеров.

Как это работает? В программу вносят целевую выручку для каждого номера на определенный период, когда поступает запрос на бронирование, система бронирует тот номер, который на данный момент “заработал” меньше остальных и наиболее далек от целевой суммы.

Вмешаться в систему, поменять настройки и перестроить бронирования в пользу конкретного номера — невозможно.

Информация о выручке номера выгружается в личный кабинет собственника ежедневно, с отставанием в один день. То есть вы можете отслеживать сколько денег принес вам ваш апартамент на конкретный момент времени ежедневно в режиме онлайн.

Когда я смогу начать зарабатывать на своем апартаменте?

После того, как здание ввели в эксплуатацию, а владелец вступил в право собственности — вы можете начинать использовать свой апартамент как актив, сдавать его в аренду самостоятельно или делегировать это УК.

Во втором случае нужно заключить договор на управлении. После его подписания, УК создает из вашего апарта полноценный гостиничный номер, со стандартной отделкой и оснащением.

Как только номер готов к приему гостей, он начинает сдаваться, а вы — зарабатывать.

Если вы изначально приобретали апартамент с отделкой и меблировкой, первые гости могут появиться в нем уже на следующий день, после заключения договора с УК.

Первые поступления на счет вы получите по истечении месяца.

Почему гость должен сделать выбор в пользу номера в апарт-отеле, а не аналогичной по площади и локации арендной квартиры?

Снимая квартиру у частника, гость рискует столкнуться с враждебно настроенными к бизнесу соседа жильцами, недовольными частой сменой арендаторов. В апарт-отеле — он желанный гость, здесь его встретят с улыбкой и внимательно отнесутся к его потребностям.

Квартиры, которые сдаются в аренду, часто отражают вкус (или его отсутствие) и уклад жизни владельца — в интерьере, в оснащении, и так далее. В апарт-отеле отделка всех номеров выполнена по единому стандарту. Дизайном интерьеров, как правило, занимаются профессионалы.И есть 100%-ная гарантия, что номер будет выглядит в точности так, как на фотографиях на Букинге.

Чем гостиничный номер отличается от квартиры? Он выглядит так, как будто в нем никто никогда не жил: новая мебель, сверкающая бытовая техника, никаких сюрпризов, в виде найденных в дальнем ящике комода забытых хозяйских носков. Плюс  гостиничный сервис в режиме 24/7.

Если в арендной квартире что-то пойдет не так (вас начнут затапливать соседи, отключат воду или электричество, заклинит замок на двери в туалет), потребуется время, чтобы хозяин или его агент примчались к вам на помощь. В апарт-отеле вы всегда можете позвонить на ресепшн, сообщить о возникших проблемах, и быстро получить решение.

Еще одно отличие — прозрачность отношений. В апарт-отеле вы выбираете удобную форму оплаты: наличный или безналичный расчет, и получаете чек. Здесь вы освобождены от рисков незапланированных визитов арендодателя.

Я всегда останавливался в отелях, почему я должен изменять своим привычкам ради апарт-отеля?

Вам не придется платить за услуги, которые вам не нужны.

Апарт-отель — это тот же отель, но с кухней в номере. Во всем остальном — уровень комфорта и сервиса соответствует отелям аналогичной звездности.   

Но в отличии от отелей, в апарт-отеле, в стоимость номера входит минимальный набор гостиничных сервисов. Часто, гостю не нужны десятки дополнительных услуг, которые гостиничный оператор закладывает в стоимость номера. В апарт-отеле вы платите только за то, чем пользуетесь.

Например, часто в стоимость номера включен завтрак, останавливаясь в апарт-отеле гость может выбирать — оплачивать завтрак или приготовить его самостоятельно в номере, где это для этого есть все необходимое. Так что, вам не придется беспокоиться о том, чтобы не проспать завтрак, который во многих отелях заканчивается уже в 11 утра.

За что я плачу УК? И сколько из этой суммы составляет комиссия УК?

В отеле есть два сегмента затрат, первый — это затраты на поиск, размещение и обслуживанием гостей. Второй — это техническая эксплуатация и коммунальные платежи.Именно за эти услуги собственник платит УК.

Непосредственно на вознаграждение Управляющей компании приходится не более 3% от общей суммы платежа.

Сумма, которую собственник платит УК — это не вознаграждение, а стоимость услуг отельного оператора.

Из общей суммы платежа собственника компании 50% приходится на содержание отдела продаж, службы приема, клининга и так далее. Еще 24% — на сервисы (прачечная, наполнение номеров умывальными принадлежностями, профессиональную химию), 23% — на операционную деятельность (комиссия сайтов бронирования, программное обеспечение и т.п.), и только 3% составляет прибыль УК.

Ответы на вопросы